Zwischen Aufatmen und Aufbruch
Nach den Boomjahren hat sich der deutsche Immobilienmarkt bis 2025 deutlich abgekühlt. Der rasche Zinsanstieg verteuerte Baufinanzierungen, viele Kaufentscheidungen wurden vertagt und die Preisentwicklung verlor an Schwung. Doch mittlerweile zeigen sich klare Anzeichen einer Trendwende: Im vierten Quartal 2025 lagen die Preise für Wohneigentum laut vdp-Index 3,0 Prozent über dem Vorjahresquartal. Für 2026 erwarten führende Institute einen moderaten Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent – wobei das Momentum gegen Jahresende 2025 an Dynamik verlor. Ein Zusammenbruch wird nicht erwartet, vielmehr deuten Analysen auf eine Phase der Konsolidierung hin.
Private Eigennutzer stehen durch gestiegene Zinsen und Baukosten weiterhin unter Druck. Viele suchen nach kleineren, günstigeren Objekten. Dennoch zieht die Nachfrage an: Das Kreditvolumen für private Haushalte lag im ersten Halbjahr 2025 rund 31 Prozent über dem Vorjahr. Die Bauzinsen bewegen sich aktuell zwischen 3,4 und 3,9 Prozent für zehnjährige Darlehen. Für das erste Halbjahr 2026 erwarten Experten eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz in einem Korridor von 3,1 bis 3,8 Prozent. Der EZB-Einlagensatz liegt seit Juli 2025 stabil bei 2,00 Prozent. Am 19. März 2026 hat die EZB die Zinsen zum sechsten Mal in Folge unverändert belassen. Allerdings hat der Krieg im Nahen Osten die geldpolitische Lage verändert: Steigende Energiepreise treiben die Inflation, die EZB-Prognose für 2026 wurde auf 2,6 Prozent angehoben. Statt weiterer Zinssenkungen preisen Märkte inzwischen mögliche Zinserhöhungen bis Jahresende ein. Steigende Renditen bei Bundesanleihen setzen die Bauzinsen zusätzlich unter Druck. Für Käufer bedeutet dies: Wer seine Wunschimmobilie gefunden hat, sollte die Finanzierung zeitnah fixieren, statt auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Kapitalanleger investieren weiterhin selektiv: Im Fokus stehen Objekte mit solider Mietrendite, guter Lage und langfristiger Sicherheit. Einige professionelle Anleger sehen die Preiskorrekturen der Vorjahre als Einstiegschance in ausgewählte Immobilien mit besonderen Qualitäten.
Energieeffizienz als Wertfaktor
Strengere ESG-Vorgaben und EU-Energieeffizienzregeln zwingen viele Eigentümer zum Handeln: Unsanierte Altbauten verlieren an Wert, weil Käufer die nötigen Sanierungskosten einpreisen. Umgekehrt erzielen modernisierte Immobilien Preisprämien und finden schneller Käufer. Nachhaltigkeit wird vom Bonus zum entscheidenden Wertfaktor. Wer heute kauft, achtet genau auf Isolierung, Heizsystem und CO2-Fußabdruck.
Gewerbeimmobilien: ein Zwei-Klassen-Markt
Der Büromarkt spaltet sich zunehmend. Homeoffice hat den Flächenbedarf sinken lassen. Die Leerstandsquote lag Ende 2025 bei durchschnittlich 8,2 Prozent in den Top-Städten, in Frankfurt und Düsseldorf sogar über 11 Prozent. Für 2026 wird ein weiterer Anstieg erwartet. Gleichzeitig treibt der „Flight-to-Quality“ die Spitzenmieten für moderne, ESG-konforme Flächen nach oben – für Frankfurt, Hamburg und München werden weitere Mietsteigerungen prognostiziert. Logistikimmobilien und Rechenzentren bleiben robuste Segmente, getrieben durch E-Commerce und Künstliche Intelligenz.
Wohnungsbau: Fertigstellungen auf Tiefstand
Der Wohnungsbau bleibt das Sorgenkind des Marktes. Nach 252.000 Fertigstellungen 2024 rechnet das IW für 2025 mit nur 235.000 und für 2026 mit etwa 215.000 Wohnungen – weit entfernt vom politischen Ziel von 400.000 Einheiten jährlich. Jüngste Branchenstimmen warnen sogar, dass die Fertigstellungen 2026 unter 200.000 fallen könnten. Der tatsächliche Neubaubedarf liegt bei rund 372.000 Wohnungen pro Jahr. Diese Unterdeckung dürfte die Mietpreise in Ballungszentren weiter nach oben treiben. Eine echte Trendwende wird frühestens für 2027 erwartet.
Im Bundeshaushalt 2026 beläuft sich das Gesamtvolumen für Bauen und Wohnen auf fast 13 Milliarden Euro, mit Schwerpunkten auf sozialem Wohnungsbau und klimafreundlichem Bauen. Neu ist das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ ab Sommer 2026 für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum. Allein in den sieben größten Städten eignen sich geschätzt 1,8 Millionen Quadratmeter dafür. Die Mietpreisbremse bleibt bis 2029 in Kraft.
Somit zeichnet sich für 2026 eine Phase der vorsichtigen Stabilisierung ab. Die Tiefststände hat der Markt hinter sich gelassen, die Transaktionsdynamik nimmt zu. Selektive Nachfrage, hohe Nachhaltigkeitsanforderungen und neue geopolitische Unsicherheit prägen das Geschehen. Wer auf Qualität bei Lage, Zustand und Energieeffizienz achtet und solide finanziert, kann langfristig profitieren – steigende Energiepreise und die damit verbundene Inflationsdynamik sollten allerdings einkalkuliert werden. Zu den Boomzeiten der Niedrigzinsphase wird der Markt so schnell nicht zurückkehren.
